楼市股市,一场大收割正在开始!
来源: 楼市头条 2018-02-09 16:36 我要评论 井冈山报社融媒体

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重磅,地产股炸了!

2月7日,房地产板块急速跳水,截至上午收盘,房地产板块下跌4.48%!其中新城控股、亚太实业跌停,保利地产、金地集团跌逾8%,招商蛇口跌逾6%,万科A跌逾4%。

果然,居民去杠杆,开始杀地产了!

2018年以来,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大,部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。

虽然当时我说,这意味着开发商的命根子断了,但龙头房企们亮眼的业绩,依然支撑着地产股来了一波漂亮的逆袭。

但是今天的暴跌提醒了所有人,除了掐死房企违规融资,银监会今年真正的工作重点其实是居民去杠杆!

监管风暴已经来了!

1、1月13日,银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,将违反房地产行业政策作为2018年十大整治重点之一:

发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等,针对以上这些违反房地产行业政策的行为,都将进行重点整治。

2、1月25日-26日召开的「全国银行业监管会议」上,银监会提出:

努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。

这些政策的目的只有一个——加强引导,防止居民债务过快增长、向房地产领域过度集中。

巨量的罚单告诉你,千万不要以为这些政策是吃素的!

1、2017年,银监会对银行体系开出的罚单总计3452张,涉及1877家机构,罚没金额30亿元左右,比2016年增加10倍。

2、2018年1月,银监会开出的罚单数量总计497张,罚没金额总计9亿元左右。相比2017年,罚单数量呈现加速态势。

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为什么这么狠?

因为银行业在中国处在极其重要的地位。一方面,全国80%以上的间接融资依赖于银行业;另一方面,大部分违规的金融套利的资金最终都是来自银行理财资金池。

国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆称:「我国最主要的风险就是银行,控制好银行及银行的坏账率,至关重要。」

风险在哪?

1、最新数据显示,截至2017年,我国住户贷款余额达到40.45万亿元,加上4.5万亿元的公积金贷款及民间借贷,居民杠杆率达到60%左右,相比本轮楼市回升前的2014年翻了近一倍!

2、中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》显示,截至2016年底,中国居民购房抵押率升至50%,已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。

3、居民债务比重也接近次贷危机前水平。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出,我国居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%,上涨至目前的90%,远远超出其他新兴经济体的水平。若考虑我国诸多的民间融资渠道,居民杠杆率恐更高。

而日本和美国分别于上世纪90年代初和90年代中后期经历房地产泡沫破裂时,居民债务占可支配收入比重分别为120%和130%,我国居民杠杆率已接近较危险的区间!

因为中国居民加杠杆的最主要用途是买房产,如果房价下跌,将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷,进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑,引发金融风险。

像消费贷之类的产品,银行为了获得利差,通过各种名目帮助居民加杠杆,结果就是居民把钱拿去炒房、炒股,很难穿透监管,不仅会带来银行的坏账,也蕴含着很大的系统性风险。

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严厉调控下,2018年会不会更惨?

事实上,监管层早已注意到居民高杠杆风险。

2017年,个人借道消费贷、首付贷等个人信用贷款加杠杆购房的态势升温,央行、银监会等金融监管部门相继出手严打此类违规行为:

1、一方面,住建部会同人民银行、银监会联合发文部署规范购房融资行为,明确严禁房地产开发机构、房地产中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供购房首付融资、房地产场外配资等;

2、另一方面,银监会派出机构积极开展风险排查,并加强规范管理和问责,严查个人消费贷款违规进入房地产市场。

严厉调控下,2017年去杠杆的成绩是这样的:

1、2017年,在房地产市场调控趋严的大基调下,银行的房贷以及整体涉房贷款增速均出现下滑。央行最新数据显示,2017年12月末,个人住房贷款余额同比增速比上年末回落14.5%。

2、融360发布的《2017年12月中国房贷市场报告》显示,2017年全国房屋贷款平均利率呈现缓慢上升的趋势,首套房贷款平均利率由年初的4.46%上涨至年末的5.38%,接近基准利率上浮10%的水平。

3、摩根士丹利发布数据称,截至2017年底,中国宏观杠杆率即债务占GDP比率约为283%,其中居民部门约占36%,非金融企业约占194%,公共部门约占46%。与前几年每年上升17%相比,宏观杠杆率去年只上升了约5%,上升速度已经显著放缓。

2018年会不会更惨?我的预测是:

1、在淡化经济增速,强调高质量发展,以及防范化解重大风险——重点是防控金融风险——作为首要攻坚战的背景下,2018年金融去杠杆和房地产调控态势将会延续。

2、由于对消费贷款资金严格管理,防止个人消费贷款资金违规流入房地产市场,未来,居民部门加杠杆空间已越来越有限。2018年今年调控和房贷「双紧缩」的局面将继续维持,房贷利率保持继续上涨的可能性较大。

3、严控新增杠杆,结果就是新的购买力大幅减少,很多城市的楼市将被冻结,这对于一线城市来说不算什么事儿,最多表现为滞涨而已。

4、真正可怕的是,如果对存量杠杆清查,可能导致一些炒房客的资金链断裂,唯一的出路就是降价卖房子甚至弃房断供,某些三四线城市的房价可能出现下跌。当然,监管层也无法忍受房价大规模下跌,跌多少要看这个城市的承受能力了。

5、如果你炒股,稳健的龙头房企长期依然看好,某些激进的小房企还是离远一点。随着监管层对「影子银行」为房地产开发商提供融资的业务进行清理整治,他们中的大部分,最终会死的很惨。

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