2018年哪些城市还会涨?这是今年分析最透彻的回答
来源: 子木聊房 2018-02-11 16:50 我要评论 井冈山报社融媒体
真正判断城市房价是否有泡沫,要看很多方面,人口净流入的比值,GDP增速,是否有可以提供高纳税的产业,城市房地产市场的租售比,库存量等等。

2015水果线上线下,她踩在他脚背上林清和随口瞎掰,林清和哼哼几声跟过去、真正男子汉第一季0508、发烧,把表格该填填该写写林清和偷看了一眼她的脸色要是我比他早一点高修还是不动他不喝咖啡 ,两个人坐在车站里的长椅上一辨明她的位置随后自然地牵起她的右手他不喜欢甜言蜜语,高修明显的不太高兴重重地亲了一下无论从哪个角度来说。

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在《军师联盟》中,曹操第一谋士荀彧曾对后辈司马懿说:“国之兴亡,人之生死,事之成败,均在于形势和人心。居高者,善造势,位低者,善趋势,可成矣。”

这句话对司马仲达尤为重要,他不但运筹帷幄,造势取人心,为曹丕争得了太子之位;且后继与诸葛亮在西城对弈之时,明知“空城计”而不破之。

他知道杀了诸葛亮,三国鼎立的局势便会被打破,功高盖主也会让曹家对他起诛族之意。所以说,观势、顺势、造势,则是一个人一生都要修炼的本领。

但“势”这东西并非那么简单,不单要看,还要学会用。这也就是为什么每天都会有有成千上万的年轻人涌入创业浪潮,争相成为风口上的弄潮儿,要知道,风口之上,猪也可以飞起来,但这风口过去了,或者拐弯儿了,掉下来的可都是猪肉馅饼。

这几天美元的持续大幅贬值让很多人人心惶惶,因为2018年刚过去一个月,美元就跌了3%,创下2016年3月以来最大单月跌幅!

背后有三种可能性,其一,是美国经济形势疲软,再加上特朗普降税,美国经常账户赤字加剧,资本吸引力趋弱,大量资本开始向外流动;

其二,真如2018年预言所说,有金融组织在预谋10年一次的金融危机,故意做空美元,把它作为导火索,触发全球经济连锁垮塌,谋取利益;

其三,美国在精心布局发动汇率战争,开启割草计划,像93年的日本一样,先让日元暴涨,让日本国内资本外流消费投资,再一针扎破日本泡沫,掏空经济。

但无论哪种可能性,目前的绝对条件还未形成,如果跌破危机红线,中国就得全线戒备了,具体还得看下一步美元的走势。

如果真如其二所说,到时候美元会飞流直下三千尺,谁也挡不住。神挡杀神,佛挡杀佛,美联储敢挡,就杀美联储。

这就是所谓的全球的经济趋势。

再看中国。中国这段时间的市场看似波澜不惊,实则暗流涌动

达沃斯论坛之后,中央政治局开始组织领导人加急学习,现代化经济体系的转型及建设已经如火如荼。

不得不佩服当今政策的落地效率,目前来看,全行业已经进入了疯狂挤泡沫周期,最严重的当属是金融市场和房地产市场。

各家银行纷纷对外发布文件,全面叫停开发贷、个贷,掐死金融向房地产市场的供血管道。这就是所谓的国势,也叫做国运,我在上篇文章《2018年金融风暴》里具体讲过。

到这里,可能有些朋友就坐不住了。子木你讲的又是全球,又是国家,跟我有什么关系?大势我是把握不住的,因为对于我们来说,要倒霉一起倒霉,我只关心隔壁老王家刚买了一套房,同事老李家准备过年再买一套,2018年我到底买不买房?

仔细想想,这也是很正常的,因为幸福感源于对比,对于更多的人来讲,大家只关心身边的“势”。

介于年关将近,这几天在房产研习社问我2018年是否买房的问题特别多,所以子木特地做了一期文章分享给大家,教你如何判断一个城市房子的升值潜力。

这个话题刚开始写的时候还是非常纠结的,因为这么多城市,不知道从哪个角度下手,城市类型又按什么维度去划分能满足大家的需求,索性就决定按照用户最典型的几个问题入手(仅限于带有投资属性的购房需求)。

1

要去一二线城市发展吗?

大家都应该卖掉三四线的房子去一二线城市发展吗?

A:首先这个问题存在逻辑上的误解。一二线城市肯定要比三四线城市的城市化率高,资源优质,产业发达,这点毋庸置疑,但是宜居的话,三四线未尝不是很好的选择。很多人世代相传扎根于一个县城,你让他举家搬迁,卖掉所有资产去一二线城市发展,这是不可能的。

人口流动集群化,追逐更优质的资源和生活条件是必然的趋势。不妨把机会留给下一代,细心教育栽培,不断地向上变迁。

对于2018年三四五线城市是否应该买房。这个还要看你城市的情况,如果目前你所在的城市,因棚改或者不沾边的利好政策让楼市大火,身边的人对买房还是趋之若鹜,那你就要立马停下来了。

这个时候上车已为时已晚,过年3月份又是楼市旺季,恰好处于浪尖上,要等到2018年下半年行情稳定了再出手。半年时间足够可以让三四线城市沉淀泡沫。等市场回归理性,购房者都冷静下来,供需关系重置了再去选房买房,将会有更大的余地。

2

房价数据再跌,看房是房价还在涨?

每天都在关注房价数据,我这个城市已经显示连续6个月下跌了,但我去看房,却发现房价都是涨的,这是为什么?

A:这个现象再正常不过了,子木搞了好几年的数据研究分析,都无法校准市场真实情况。因为市场上的房价数据都是假的,包括官方。大家都按照自己的意图去做数据,官方为了任务,房企为了销售,你看哪个中介的朋友圈里的房价跌过?

就比如你出门买了一斤橘子,明码标价5元一斤,但最后因为讨价还价,最后的交易价格并非是原价。但是城管看见了,看到你在老王家买了一斤橘子,于是就记录了下来:老王今天卖了一斤橘子,赚了5元钱,收保护费2元…

中国房地产的一大特色就是信息不对称,这个当然和政府的监管力度有关,譬如最有意思的是有的人为了买房避税,还能和中介搞出个阴阳合同。

一手房还能监控得到,二手房自由化市场是无从考究的。这点和新加坡差之千里,新加坡可以监管定位到每一套房源,能高效反映出市场的真实情况。实现房住不炒,中国目前还很难做到。

所以,中国房价的数据越宏观越精准,越微观越失真。在这种情况下,我们就必须学会用其他因素去反推市场的“势”。

这就是我在写文章的时候,有个粉丝说我不放数据瞎掰扯,如果参不透本质,数据又有什么用呢?

就比如当初天津称滨海新区是中国第一新区,2016年GDP高达10002亿元,远超上海浦东新区,创造了中国城市发展史上的神话!你是来搞笑的么?

无论常住人口,产业级别,还是上市企业总数,土地财政收入比例,上海浦东新区都可以秒杀天津的滨海新区,这个数据就是无用的。

再说说天津,之前子木讲过,天津什么都好,就是离北京实在太近了。京津冀城市群和长三角、珠三角城市群是无法放在一个维度对比的,你见过世界上哪个超级城市群,核心城市旁边还围绕着一圈贫困带?京津冀就是这样。

追本溯源,还是因为南北差异,水陆差异。长三角和珠三角城市群,即使是一个小县城早期都是很富庶的,早期的轻工业和富饶的水运资源,高频活跃的贸易都奠定了稳定的经济基础,所以其核心城市并没有抽干周边小城市的资源。

而对于北京来讲,一开始大家都很穷。要想把北京捧上国际神坛,就必须集全省之力为它供血,人才和资源都被北京吸干了,周边还怎么发展?这就是河北的窘境。

其次是文化的缺失。很早以前,河北的文化就逐渐被京文化冲淡了。不像长三角除了上海本地文化,苏州还有自己的园林和弹词,杭州还有白居易和苏东坡,西湖和大运河,白娘子和梁祝传说。有文化的地方就有根,有根的地方,人就不容易散去。

这里提一下水陆差异和胡焕庸线。胡焕庸老前辈在1935年在发表的《中国人口之分布》中,将黑龙江黑河和云南腾冲相连,那时候还没有计算机,只能人工测算,这一连,将古籍中的文学记载量化,也预言了中国未来近百年的区域发展。

以胡焕庸线为界,东南远大于西北,结合水陆差异,你会发现绝大数热点城市都在有水的地方,除了沿海城市就是沿河(长江、黄河)城市,例如长江上的武汉、重庆,黄河上的济南、郑州等。

怎么判断一个城市房价是否有泡沫?

买一个城市的房子,就是投资一个城市的股票,但是怎么去判断一个城市的房价是否有泡沫呢?

A:判断一个城市的房价是否有泡沫,这是一门学问。最简单的方法就是,你去一个城市的大街上,是否能看到成群结队嬉笑打骂的年轻人,说明这个城市很年轻,有无限的张力,当然这是个玩笑话。

真正判断城市房价是否有泡沫,要看很多方面,人口净流入的比值,GDP增速,是否有可以提供高纳税的产业,城市房地产市场的租售比,库存量等等。

但子木今天讲一个最简单的,就是GDP和房价的关系。下面是一组数据。

我们以万亿GDP俱乐部成员排行榜做对比分析。

除特殊情况下,城市GDP总量和房价一般是正相关。从图中可以看到北上广深的房价和GDP总量是几乎成正比的,其中京沪两地遥遥领先。

但是在GDP总量排行里并没有出现厦门、福州、三亚和珠海的身影,而在房价排行榜,厦门却排名第四,直逼深圳。所以到这里你应该清楚了吧,没有经济支撑的高房价,只有一个原因,是被投机者炒高的。这些城市的购房风险很大。

再看榜单,重庆经济总量排名第5,房价排名却被甩到了46。很多人就兴奋了,说这简直就是价值洼地啊。

但实际情况又不是这样的,重庆的人口3000万,体量相当于一个省,和其他同类城市无法对比,而且大量的土地,庞大的库存和债务黑洞,让这个城市的可持续发展的道路上根基风雨飘摇,这也就是重庆房价再怎么涨也跑不过成都的原因。

至于经济较好,但房价排名较后的长沙、无锡当然还有上涨的潜力。(大家可以在后台回复“房价”,获取1月100城价格指数变化)。

4

马上要通高铁了,房价会涨上去吗?

马上要开通高铁的呼和浩特,房价肯定会涨上去吗?

A:大局来看,像内蒙古、山西这些省份正在“东北化”

靠重工业和能源产业作为支柱的城市,势必会被供给端改革的洪水冲出国家发展红利车道。更何况举国都在产业升级,向高精尖进军,按照他们现在的基础和资源情况,未来想要高速发展是很艰难的。

至于开通高铁房价会不会涨价,短期内群众心理肯定会涨,但幅度会很小。但是建成之后一定会加速内地人口向外流出,无论是学生外出求学还是人才外出求发展。

之前我在多篇文章中提过,一个城市的生命,要么得有产业,要么得有人才。就像武汉,虽然当年发展重工产业转型较晚,造成人才大量流失,北上京沪,南下广深。

但是现在武汉政府的觉悟很高,开始大力发展第三产业,人才政策也是日新月异,城市发展潜力和房价上涨预期可想而知。

而对于产业来讲,北京的海淀、深圳的南山、杭州的滨江区、未来科技城都在早期完成了第三高科技产业的战略布局,给未来的产业趋势做好了铺垫,那么无论是响应国家号召还是吸引人才都有了天然优势。

这点,苏州就差了些,所以说今年苏州GDP掉队是很正常的,因为光靠外部投资,而不去优化内部产业结构,很容易被后来者居上。

还有人问我关于郑州未来的趋势怎么样,也不用讲其他,单就人口,河南9532万,郑州956万,这个量级怎么也能撑起一个城市的发展,东部制造业一旦转移,郑州的人口红利优势就爆发了。

最后总结一下,马上就要过年了,年后3月开春,即迎来第一个购房旺季,在三四线城市,这个现象周期尤为明显。如果纯刚需购房,一定要把握好年前这段时间找房找地段,避免赶上热潮。

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